In een door ons kantoor behandelde cassatiezaak gaat het over non-conformiteit bij de verkoop van een paardenhouderij. In cassatie is in het bijzonder aan de orde of een bestemmingsplan in de vorm van een ‘postzegelplan’ een bijzondere last of beperking kan opleveren in de zin van art. 7:15 lid 1 BW.
De feiten zijn de volgende. P heeft begin 2019 aan H stukken grond met daarop een woning en een paardenhouderij verkocht en geleverd. Op de verkochte percelen is van toepassing het bestemmingsplan ‘Paardenhouderij Dijkerpeelweg 14, Weert’. In de koopovereenkomst staat onder meer:
“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich hij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
artikel 25 Bouwvergunning.
Voor het object is een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij afgegeven in de vorm van een bouwblok ter grootte van 10.000 m2. (…)”
H vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat P wanprestatie heeft gepleegd ten aanzien van het bouwblok bedoeld in art. 25 van de koopovereenkomst. Aan het bouwvlak zijn volgens H allerlei voorwaarden verbonden die de kopers niet behoefden te verwachten en waarover P haar had moeten informeren. H vordert daarnaast schadevergoeding op te maken bij staat.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen; het hof heeft dit vonnis bekrachtigd.
In cassatie is er namens H onder meer over geklaagd dat het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van art. 7:15 BW. Volgens het onderdeel houdt het relevante bestemmingsplan – anders dan over het algemeen het geval is bij bestemmingsplannen – een ‘bijzondere publiekrechtelijke last of beperking’ in als bedoeld in
HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159 (Portsight). Het gaat hier immers om een publiekrechtelijke last of beperking die de verkochte zaak in het bijzonder betreft en die speciaal voor het verkochte is geschreven, aldus de cassatieklacht.
Daartegen hebben wij ons namens P verweerd, welk verweer door de Hoge Raad is gevolgd.
Zoals is overwogen in HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159 (Portsight) bestaat er geen goede grond om art. 7:15 lid 1 BW van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen. Mede met het oog op de rechtszekerheid en de hanteerbaarheid van art. 7:15 lid 1 BW moet aangenomen worden dat slechts sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Anders dan het middel verdedigt, bestaat er onvoldoende reden in dit verband een uitzondering te maken voor een bestemmingsplan dat de verkochte zaak in het bijzonder betreft. Ook een dergelijk bestemmingsplan is immers geen tot de rechthebbende van de zaak gericht besluit en is door publicatie eenvoudig kenbaar voor derden. Een uitzondering zou bovendien al snel kunnen leiden tot afbakeningsproblemen. De belangen van de koper kunnen in voorkomend geval worden beschermd door de mogelijkheid de verkoper aan te spreken op grond van dwaling (art. 6:228 BW) of non-conformiteit (art. 7:17 BW), maar die laatste vorderingen waren in deze procedure niet aan de orde.
De uitspraak is hier te vinden.
